，释放了最强维稳信号。去年四季度以来，在一系列政策支持下，核心城市房地产市场活跃度明显提升，成交量稳步改善，市场信心也随之有所恢复。

  近期，中指研究院各地分析师以“新春楼市观察”为主题，通过一系列分析各地最新楼市变动情况，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，本文为系列研究之中西部篇。（）

  在行业深度调整背景下，成都市场韧性凸显，2024年新房销售面积连续第三年全国第一，二手房销售面积同样全国居首，四季度更是得益于中央及地方的一揽子政策作用，销售实现年末大幅翘尾。除此之外，成都楼市还呈现以下特征：

  刚需群体购房聚焦二手房市场：2024年，成都新房市场全面改善化的势头仍在持续，套均面积稳定在135㎡左右，100㎡以下户型仅占到供应套数的15%，相比2023年下降5个百分点。核心区域新房套总价高企，外围区域发展预期相对有限，慢慢的变多的刚需置业者将目光投向二手房市场。2024年，成都二手房共成交23.1万套，是新房成交套数的2.1倍，这两个数据在2023年分别是22万套和1.5倍。

  改善置业者购房抉择趋向高品质新房：在与较为年长的朋友交流中得知，他们看好核心城市优质资产，对成都核心区域高品质楼盘仍存较高消费意愿。不过，这样的消费意愿需要绑定头部品牌开发商、资深的成都开发建设经验、物业服务提供的资产保值增值保障、区域的规划建设兑现能力、和产品设计的舒适先进性等特征。从最后一点能够准确的看出，改善置业者对于产品存在高标准诉求，当下成都改善性需求正加速细分。在此背景下，如何巧妙运用设计、服务与配套等多维度因素，精准对接并充分满足这些日益细分的改善需求，已然成为房地产行业亟待深入思考的问题。

  新房项目代际迭新步伐加快：以户型设计为例，部分老项目160㎡户型所呈现的功能布局，在新项目中，仅需140㎡户型就能实现更为优化的呈现。在梯户配置方面，一些项目采用两梯两户的设置，部分项目还做到了独立入户并配备入户花园。随着产品设计领域的品质竞逐不断的提高，以及2024年新设计规范正式实施的有力推动，预计成都新房产品代际更迭速度将加快。

  整体来看，来源于人口的底层支撑仍在，刚需和改善需求同步激活了成都二手房市场和新房市场，这样的势头未来仍将持续。产品代际差愈发明显，开发商开始比拼产品力、服务力，真正开始走上“优居”的道路。规划设计规范的变更无疑又将加速这一过程。消费者对于“好房子”、“好服务”的理解也将随着开发商的竞争加剧更加的深刻，而这样的理解又将进一步催生他们对更优质居住体验的向往。成都市场，未来可期。

  政策环境持续优化，政府加快收购存量商品房。2024年以来，重庆房地产利好政策频出，降房贷利率、降首付比例、优化住房套数认定、放宽限售条件、支持“以旧换新”等政策落地后，短期部分项目来访和认购增加，对楼市修复有积极影响。另外，重庆稳步推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，全年收购8000余套，统筹消化存量房产和优化增量住房，更好地满足了新市民、青年人的租住需求。

  新房市场四季度有所趋稳。2024年重庆中心城区商品房销售面积841.9万㎡，商品房销售面积495.4万㎡。具体来看，前三季度市场下降带来的压力仍较大，在9月重磅政策支撑下，重庆中心城区市场明显回升，10月创全年单月成交量新高，年底房企紧抓政策机遇，积极营销，市场迎来翘尾行情，四季度成交商品房173.5万㎡，同环比均显著增长。

  二手房市场保持活跃，成交稳步增长。受二手房限售取消影响，新增挂牌量持续高位，成交保持活跃，中心城区全年成交10.8万套，成交面积1108.7万㎡，同比增长2.7%。从单套成交面积来看，二手房成交单套平均面积为103㎡，低于新房市场，更多满足刚性需求。

  市场持续分化，新房加速布局第四代住宅。在“先租后买、先旧后新”的梯级居住消费体系加速形成的背景下，重庆新房市场改善化进程加速，2024年供应端135㎡以上面积段占比突破15%，较2023年大幅度的提高。房企积极布局第四代住宅，11月新政中明确要鼓励立体绿化住宅建设、鼓励提升居住小区公共空间品质等。在新规的推动下，产品设计具备了更大的创新空间，市场正迎来产品高速迭代期，未来有望为居民提供更多高品质的住房选择。

  开展各类线上线下活动，紧抓岁末年初置业需求。为方便广大市民轻松看房，切实满足住房需求，重庆各区积极开展线上线下购房置业活动，参展项目推出了限时特惠、限量特价房等多种优惠活动，个别项目对市外人员来渝购房以抵扣房款的形式报销交通等费用，中介机构也推出限时交易佣金优惠活动。部分区域通过 “LED推介、直播推介、实地宣讲、线上推介、线下专场、展会”等多种方式开展营销活动，效果亦较为明显。

  旧城改造提速，重点建设好房子。2025年，重庆将启动大规模老旧小区改造，新开工改造城镇老旧小区3011万平方米，拟新开工改造老旧小区将超过1000个。大规模的旧改拉动下，有助于释放购房需求，从而推动新房市场发展。当前改善型需求持续释放，叠加政策引导，2025年重庆将把“好房子”建设作为重点，持续用力推动房地产市场回稳向好。

  多数售楼处推出优惠活动，但受假期影响，西安楼市表现一般。春节期间，大多数项目售楼部照常开放，多数楼盘延续了2024年四季度促销活动，优惠幅度在3-20万元之间，主城区总价优惠普遍在5-20万元，折扣力度为2-5个点，部分项目还赠送礼包、物业费，甚至针对外地客户推出特殊优惠，如购房抵扣机票费用等，部分楼盘推出“购房送车位使用权10年”或“10年物业费减免”等。但由于假期期间大部分居民普遍选择休息、外出旅游或返乡，到访量普遍减少。

  近几年，随着西安房地产市场持续不断的发展，客户结构类型也有所转变，省内其他城市客户及外省购房人群占比明显上升。目前，西安置业人群中，西安本市居民占比约为25%，省内其他城市（如陕北榆林、延安；陕南汉中、商洛、安康；关中咸阳、宝鸡、渭南、铜川、杨凌）占比稳定在45%左右，外省客群占比约为30%左右。同时，西安各类购房主力年龄段出现上移迹象，30-40岁主力客群基本为刚需客户，此类客户占比接近一半，较2019年上涨了约10个百分点，而40岁以上改善客群占比约为四分之一，上涨了约5个百分点。另外，需求偏好上，不一样购房者特点鲜明。其中，刚需客户属于价格敏感型，对总价150万以下、地铁盘关注度最高。随着商品房朝改善方向发展，面积大、总价高的新房产品供应占比慢慢的变多，收入不高的年轻人群购房压力逐渐加大，部分分流进入二手房市场。

  2025年春节假期西安楼市虽表现平淡，但政策端与需求端的共振已初现端倪。短期来看，政策层面，下阶段西安除继续推进新建商品住房“以旧换新”外，促进二手房价格“止跌回稳”等有关政策预计也将继续优化和完善，如为更好地促进一二手房市场联动，降低中介费率等依然具备调整空间。预计节后随着购房者回归及政策一直在优化，市场有望温和回暖。中长期来看，随着新规划建设提速、产业人口导入加速，西安房地产市场的长期韧性依然稳固。

  武汉：客群置业向中心城区聚集，高品质项目具备市场线年，武汉市在全面落实国家和省级政策的基础上，结合本地市场真实的情况，持续优化房地产政策环境，激发市场活力。通过充分的利用“保障性住房再贷款”、“城中村改造专项借款”等金融支持措施，加大了商品房的收储力度，逐渐增强了住房保障体系，同时持续推进“租购并举”、“市场+保障”的住房供应体系，努力推动房地产市场止跌回稳。

  在政策利好、供应放量等因素带动下，2024年四季度武汉市场成交明显放量，四季度新房成交面积同比增长87%，二手房成交同比增长19%。进入2025年，楼市热度有所回落，返乡置业客群为来访及成交主力。从区域表现来看，随着楼市持续调整叠加首付比例下调，购房门槛显而易见地下降，吸引了不少客群向中心城区聚集，三环内优质项目市场表现相对活跃。

  2025年，预计武汉市政府将持续加大房企创新支持力度，着力提升住宅品质，积极推动市场向高水平发展转型。在政策引导和市场调节的协同作用下，武汉房地产市场有望迈向更加稳健和可持续的发展轨道，为城市高水平发展助力。

  教育配套也是置业者关注的重点，调研发现，共同生活的亲属中有适龄子女的客群，更加关注有优质教育配套的房源。此外，购房者对开发商品牌关注度

  观望情绪依旧浓厚，置业信心有待逐步提升。当前消费者的观望情绪依旧浓厚，2024年四季度以来市场虽有一定回暖迹象，但市场持续性仍尚待观察，消费者普遍表示等市场更稳定、房价走势更明朗后，再考虑购房。

  过年期间，襄阳市有关部门组织了2025“宜居湖北 襄阳安家”春节返乡安居购房季活动，城区19家房企、37个房产项目参与。政策方面，中心城区首套新建商品住房网签备案可获2万补贴，襄州区达5万。农村及非襄阳户籍、多孩家庭、人才群体等均有对应补贴，售旧房后1年内购房还有增值税补贴。各家房企为吸引购房者，也同步推出了一系列返乡置业购房活动。同时，抖音等线上平台也成为重要的营销渠道，不少房企通过直播看房、线上讲解等方式吸引客户。

  春节期间，返乡的大学生、务工人员和白领成为市场中主要购房力量，其中面积适中、总价可控的住房最受关注。在支付方式上，多数购房者选择多交首付少贷款，以减轻后期还款压力。有必要注意一下的是，如今购房者对项目产品力的要求日益提高，房屋品质、小区环境和物业服务等方面，都成为其着重关注的因素。然而，尽管返乡置业潮为楼市带来一定活力，但当前市场的观望情绪依旧浓厚，部分购房者预计房价仍有下调空间，故而延长了购房观望期。

  湖北枣阳：2024年末政策加码后市场情绪有所恢复，内生型市场下，短期楼市延续调整

  枣阳县是湖北省8个县域经济百强县市之一，是襄阳唯一县域经济百强县市。近年来枣阳县人口产业“双集中”政策实施，经济发展动力有所恢复，产业高质量发展动力提升，产业虹吸人口效应增加，人口向中心城区聚集速度有所提升，为枣阳市住房发展注入积极动力。

  2024年，枣阳楼市仍处于低位运作时的状态，新建商品住房销售1728套，销售面积20.8万平方米，同比下降17.4%。2024年11月，枣阳发布《关于进一步促进枣阳房地产市场健康有序发展的通知》，包含购房补贴、生育购房补贴、团购优惠、公积金贷款等内容，新政出台后，市场信心有所提升，部分项目售楼部反馈顾客到访量上涨一倍以上。

  房票奖补政策初具成效，农业转移人口及外出务工返乡人群慢慢的变成为市场购房主力

  2024年，天门市在全面落实国家和省级政策的基础上，结合本地市场真实的情况，持续优化房地产政策，推出特色“房票”奖补政策，减轻购房者负担，结合“三个十万工程”等就地城镇化工作，引导农业转移人口进城安家、外出务工人口回流。并于23-24年连续两年商品房成交面积实现同比正增长，商品房销售面积增速名列全省前列。

  2025年1月22日，天门市举办“2025年乐享新春·安居立业展销会”，聚集全市16家房地产企业、22个项目参展，涵盖多种房源类型，为广大市民提供丰富的购房选择。活动集中展览3天，优惠持续至3月6日。凡期间购房客户，除享受新升级的购房奖补政策外，还可额外享受房展会5000元的家电购物券，以及开发商春节促销折扣。据统计，展会首日，便吸引了4000多名市民入场观展，共认购商品住房近50套，意向成交总额3000多万元，较大程度地吸引了返乡置业者。

  2024年，常德楼市延续调整态势，新建商品房供销两端同比均降。今年以来，政府为促进房地产市场“止跌回稳”，推出购房契税财政补贴、提高住房公积金贷款额度、“以旧换新”等政策，某些特定的程度上释放了潜在购房需求，但市场回暖迹象尚不明显。同时，区域分化仍在，常德核心区域（如白马湖板块、柳叶湖板块、芷兰板块）凭借商业、教育、交通等区位配套优势，市场保持一定韧性，而远郊板块仓库存储上的压力较大，项目普遍降价跑量。

  春节期间，部分楼盘给予3-5%折扣，多项目推出购房送车位活动，同时积极与中介渠道合作，促进去化。当前常德新房价格约5000元/㎡，基本调整至2015年水平。从成交特征来看，因常德房价并不算高，新房市场120-140平三房、四房去化相对较快。二手房方面，因挂牌量较高导致价格持续承压，具备学区优势的100-120平三房是市场去化主流。

  本地刚需客群大多数来源于公务员、事业单位职工等稳定收入群体，这类客群主要依赖公积金贷款；周边县市客群

  返乡置业客群占比不足20%，主要以成都等外地务工人员为主，多选择购买公寓或养老房，但受经济环境和大城市虹吸效应影响，返乡置业意愿会降低。客户更倾向购买现房，三居室为主流产品。购房者因交付担忧更倾向购买现房，城西新城新盘现房占比达70%，且多数购房者偏好自主装修，毛坯房成交占比超80%。从产品户型偏好来看，三居室为主流产品，客厅面积普遍大于其他城市，满足家庭聚会需求。但当前市场同质化产品居多，缺乏彝族文化特色创新设计的产品。市场展望：

  咸阳作为陕西省的重要城市，地理位置优越，紧邻西安，但产业体系较为单一、本地就业机会有限，因此咸阳本地人口购买力相对不足，外地客户成为咸阳楼市主要购买力。以调研项目为例，调研接触的七八个客户中，本地客户的占比相比来说较低。仅有1户家庭的男方在咸阳从事工程工作，其余客户的收入来源均不在咸阳，而是在西安或外地。

  整体来看，尽管咸阳房地产市场目前面临一些问题，但其未来发展任旧存在一定的机遇。咸阳作为西安都市圈的重要组成部分，承接西安产业外溢和人口疏解，从而带动房地产市场需求量开始上涨。其次，咸阳与西安的基础设施建设正在慢慢地完善，特别是地铁、高速公路等交通设施的建设，将逐步提升咸阳的区位优势。同时，咸阳房地产市场的发展也面临诸多挑战。一方面，咸阳本地的产业体系需要逐步优化，以吸引更多高收入人群落户，从而提升房地产市场的购买力；另一方面，咸阳房地产市场需要打破传统的营销模式，通过创新营销手段和产品定位，更好地实现用户需求。

  河南洛阳：政策及房企促销带动楼市活跃度回升，居民对后续市场预期仍持谨慎态度

  2024年，洛阳房地产市场延续下行态势，全年商品房成交100.8万㎡，同比下降近4成。2024年9月新政出台后，市场热度有所好转，年末在监管部门多次发声稳楼市基调下，多个楼盘去化表现较好，其中代表性楼盘当月销售20多套。

  春节期间，洛阳市推出2025洛阳新春房产促消费系列活动，洛阳市财政投入800万元财政资金，对中心城区(不含偃师区、孟津区)活动期间新购的1000套商品房住宅，按照每套8000元发放购房补贴，补完为止。经调研，多个项目的置业顾问及购房客户对这一补贴政策均表示有积极的推动作用，春节期间来访量较平时增多，咨询政策的潜在客户也明显地增加。此外，多家房企紧扣“返乡”主题，“花式促销”抢占返乡客群，推出多维促销策略，如房企联合推出的“购房送车位券”、“物业费减免”、“装修基金+家电补贴”等活动，降低居民购房成本，精准切中返乡人群“一站式安家”需求。据洛阳市住房保障和房产服务中心统计数据，1月25日-2月4日，洛阳市（中心城区范围内）新建商品房销售面积5.67万平方米、销售套数479套、销售金额34052.79万元。

  返乡购房需求驱动市场结构性变化。一是孝心购房，为父母改善居住条件成为改善型置业驱动的一个很重要的因素，低密洋房、社区医疗配套成为选房重要考虑点。二是教育刚需，

  在购房补贴及房企加大促销共同作用下，部分购房需求得到释放，但市场全面回稳仍需依赖长期政策支持与居民收入预期的改善。通过调研多个行业从业者，多数对后续市场的复苏仍持谨慎态度，行业预期仍需修复。未来，洛阳或需逐步优化库存结构，推动“品质化”住宅供给，以应对花了钱的人居住升级的需求。

  2024年平遥楼市整体表现平淡，未有新的土地出让，部分在售商品房为2019年之前开发的项目。今年春节期间部分楼盘推出特价房、交一万抵二万的促销活动，但对成交带动不明显，部分购房者因存在对于新房交付的担忧，更倾向于选择二手房。

  笔者调研了部分返乡务工人员与本地自由职业青年，部分返乡务工人员表示，虽近两年在外务工收入下滑，对未来收入稳定增长信心亦不足，但仍有返乡置业意愿，不过出于风险考量，更倾向购买超高的性价比二手房。一些本地自由职业青年也称，因对于新房交付存在担忧，加之当前二手房也在降价，因此更倾向于购买二手房。报告下载

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